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玉环市:以拆促建打通传统产业优化升级“最后一公里”
发布日期:2019-08-15      信息来源:玉环市三改一拆办公室      浏览次数:

2018年,玉环市顺利实现全市59个老旧工业点违法建筑清零,累计拆除263.5万平方米,迈出了传统产业优化升级第一步。今年以来,该市通过突破政策、多元开发、提升效益等举措,全力推进土地征收、项目报批等节点工作,将拆除腾出的空间建设好、利用好,真正实现老旧工业点凤凰涅槃、浴火重生。根据规划,59处老旧工业点改造后保留工业点43处,用地面积从5100多亩工业用地增加到5700亩,建筑面积从340万平方米增至750万平方米。截至目前,该市14个老旧工业点已启动建设,其中2个已基本完工。其主要做法是:

一、打破常规,改造政策“首开先河”一是化零为整,打造开发建设一盘棋。老旧工业点形状不规则,大小不一,存在不少夹心地,为实现整体开发利用,推出飞地土地开发模式,即将现状规模较小的工业点及零星土地纳入全域土地综合整治,通过复垦复耕,置换成用地指标。并将新增的用地指标,集中用于较大规模的工业点,破解夹心地”“边角地的限制,打破厂界、村界,打造产业集聚大平台。二是删繁就简,实现土地审批一条龙。编制老旧工业点拆后重建政策处理流程图,将改造过程中涉及土地征收、供地、工程建设许可、竣工验收等24项流程进行流程再造,通过前置穿插、归并整合,将审批流程精简到15项,原本耗时6个月的审批、建设周期压缩至105天内。如该市实行带方案出让,将原本在土地出让后进行的施工图、建筑方案设计等环节提前到土地出让前,实现土地出让后第一时间启动建设,可节省30个工作日。三是化难为易,推动企业安置一站式。针对改造中企业面临的多次搬迁影响生产、临时过渡安置等难题,创新推出拆除违法、先行开发、安置合法、拆除合法、开发余量单区块滚动开发模式,实现企业最多一次;对符合产业发展方向、具备发展潜力的违建企业,选取适宜的临时安置地块,解决企业过渡生产问题。如针对里墩库区眼镜产业低散乱现状,该市主动划出71亩土地建设眼镜产业园,专门安置里墩库区内面临搬迁的违建企业,彻底解决企业后顾之忧。

二、多元开发,改造模式“量身定制”一是引入工业地产开发。在完成土地征收后,政府通过土地公开挂牌出让,引入第三方专业机构建设运营。在开发过程中按照产城融合的理念,高标准布局生活设施,提供技术研发、污水处理、仓储物流、产品检测等配套服务。企业按需定制厂房,满足发展个性化需求,并参照商品房模式办理房产登记实行产权按户分割。如坎门里澳工业点一期通过土地公开出让,成功引进温州市平阳楠盛小微园开发有限公司,土地溢价率达110.36%。二是鼓励企业联合竞拍。针对面积不大、企业数不多且自主开发意愿较强烈的区块,政府支持涉改区块内企业组成联合开发体,统一办理规划许可、立项申报和打包供地,以零地技改形式实施联合连片建设。在开发过程中,企业可根据自身生产需求,灵活进行厂房设计和空间布局。同时,政府主动为企业提供立项、报批等代办服务。如该市在桔场工业点改造过程中,为11家企业联合竞拍开展妈妈式服务,派专人跟踪办理工程许可证、施工许可证,并先后7次召开协调会解决厂房分割难题,使得桔场工业点今年1月正式启动建设,比原计划提前2个月。三是引导企业自主改造。针对建筑结构较好、整体形象满足现代化城市形象,且近期内规划不实施改造的企业厂房,在符合质量、消防、环保等要求的前提下,由企业按规划要求自行实施建筑立面改造提升,政府根据改造效果给予适当奖励。如大麦屿普青工业点采取立面改造、污水管网建设、绿化补种等方式开展综合整治,使园区面貌焕然一新。

三、多方共赢,改造效益“货真价实”一是企业以旧换新。改造后保留工业的老旧工业点,在合法用地扣除7%非生产性用地后,改造后厂房建筑面积全部返还涉改企业,企业仅支付建筑综合成本,同时原合法建筑按评估价作为奖励可以抵扣建筑安置款,降低企业改造成本。针对改造中涉及的临时安置费、停产停业损失补偿、搬迁费等,结合市场评估价给予企业一定补助,进一步提升改造积极性。二是村级以地换房。改造过程中,根据村集体土地征收面积,给予村集体建筑产权补偿奖励:方式一是无偿给予村集体征地面积5%—10%的建筑产权;方式二是村集体以成本价回购征地面积30%40%工业厂房建筑产权。例如村集体100亩土地被征收,按两种方式最高可无偿取得6667平方米的建筑产权或最多回购26668平方米的建筑产权。按照玉环平均厂房月租金25元每平方米计算,每年将给村集体带来至少200万元收入。三是乡镇以奖代补。村级留用地之外的其他集体土地征收为国有后,土地出让净收益全额返还属地乡镇(街道),用于配套设施建设、村集体补助等支出。针对改造前期开发资金紧缺问题,市财政设立6000万元老旧工业点改造提升滚动开发专项资金,用于补偿征地拆迁所需,待地块出让后收回资金,滚动用于其他工业点改造。同时,再另外拨出违建清零补助经费5000万元,支持老旧工业点拆后重建。


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